《東莞時報》記者：黃志軍

  對于中央生態區產品同質化問題，東莞市世紀城商住開發有限公司副總經理梁軍先生有自己獨特的看法，在市場已經接受中央生態區作為豪宅片區的前提下，應該從客戶細分、產品細分、營銷手段差異化的角度多研究，在打造符合客戶需求的產品的同時，提升服務水平，真正讓中央生態區各樓盤百花齊放。

  談定位

  世紀城的國際視野

  東莞時報：請詳細介紹下當時該片區的發展狀況?請談談你們是如何結合客戶消費習慣研發產品?

  梁軍：當時，東莞房地產處于初級階段，整體房地產水平比國內其他發達城市低。東莞大道沿線的地產項目也不多，世紀城地產希望以高起點、高標準、高要求來打造世紀城，改善東莞市民的居住環境，提高東莞市民居住水平，“以國際視野造城”這一理念正是居于此考慮。

  東莞時報：你們項目的基本情況是什么?產品主要定位于哪個群體?

  梁軍：世紀城?國際公館位于新城市中心區南部東莞大道旁，是東莞城市規劃中的中央生活區的核心位置。項目背靠6800畝綠色生態世界，西側東莞大道是東莞市最為重要的景觀大道。其規劃結構遵循“人、建筑與自然的共存融合”這一主旨，重點突出對原生態環境的保護和新生態環境的塑造。

  國際公館三期占地9.8萬㎡，建筑面積24萬㎡，由21棟小高層和高層組成。三期遵循一二期尊貴的品質血統和成熟社區的韻味，產品由120㎡～400㎡組成的傳世大宅，公館氣度不彰自顯。世紀城推出的產品定位為高端產品。

  東莞時報：2009年項目有什么推盤計劃?推貨量有多大?

  梁軍：2009年，世紀城主推國際公館三期仁里和四期香榭里。三期仁里貨量有1000多套，主要產品為大戶型洋房。四期香榭里主要為類別墅、聯排別墅，貨量約有800套，戶型從218㎡~438㎡不等，為美國萊特風格經典別墅，計劃于5月開盤發售。

  東莞時報：世紀城以“以國際視野造城”為自身開發理念，打造東莞豪宅標桿，在產品的開發過程中你們是怎樣貫徹這一理念的?

  梁軍：從2002年起東莞住房消費呈上升趨勢，但市場產品較為單一。在項目規劃之初，世紀城就對園林規劃、建筑設計以及物業管理嚴格要求，在項目開發過程中我們認真貫徹“以國際視野造城”這一理念。

  一、從規模上來看世紀城是個大盤，對周邊的影響與輻射范圍廣，這需要用發展的眼光、國際化的理念去打造。二、世紀城注重產品的研發與建筑本身的創新，力求與國際化接軌。三、園林也引用國際化的元素，世紀城以澳洲園林為藍本，但發現澳洲風情用在東莞有點空泛，于是世紀城結合實際情況，追加樹種，小橋流水，亭臺樓閣，打造風情園林，讓業主感受公園里生活，其后業主對世紀城園林非常滿意。四、在物業管理上，世紀城聘請躋身世界500強的世邦魏理仕擔任物業管理顧問，并在實際管理中不斷總結做到讓業主高興滿意，實實在在為業主服務，這些秉承了我們一直貫徹的開發理念。

  談問題

  力求百花齊放

  東莞時報：目前中央生態區主要聚集著七大樓盤，很多開發商都意識到產品同質化現象比較嚴重，你怎么看待?你覺得應該如何解決這個問題?

  梁軍：目前中央生態區聚集了包括世紀城在內的七大樓盤，稀缺的自然資源，是豪宅聚集的重要原因;而縱觀國內外知名城市的發展軌跡，如紐約的中央公園、倫敦的海德公園、深圳的香蜜湖等等，在其城市規劃中，總是把優質的自然景觀、天然的生態資源，讓位于城市的高端群體居住，在這樣的前提下，逐步形成城市的或經濟、或政治、或文化的中心。因此我認為豪宅聚集的現象是很正常的，它是城市發展的必然，也是市場自然的選擇。

  從另外一方面來說，各個樓盤都有自己的特質，所謂“同質化”也只能從區域定位這單方面來說。事實上，東莞本土的開發商在經歷了這么多年的市場競爭之后，不斷地吸收外來成功經驗，已經摸索出一套適合于本地高端客戶的開發經驗，包括產品、園林、定位等等都行之有效并且各有特色的。如世紀城國際公館，自2003年開盤以來，就以東莞首個類別墅社區、符合本地客戶喜好的疊加聯排產品和澳洲風情園林等等特質成功地塑造了公館人文社區的形象，這在市場上是獨一無二的。從這個角度來看，我并不完全認同產品同質化嚴重這個觀點。結合世紀城成功的開發經驗來看，在市場已經接受中央生態區作為豪宅片區的前提下，我們應該從客戶細分、產品細分、營銷手段差異化的角度多研究，在打造符合客戶需求的產品的同時，提升服務水平，真正讓中央生態區百花齊放。

  東莞時報：你認為中央生態區目前面臨最嚴重的問題是什么?請圍繞政府在配套建設投入方面詳細談一談。

  梁軍：目前中央生態區這個概念還是處于發展的初級階段，因此也面臨著公共設施、生活配套跟不上的問題，對于居住在此的業主來說，盡管都是高端人士，但買菜難、上學難、居住成本高的問題依然不能忽視。對此，除了各個發展商自身小區的投入以外，政府的投入還是最主要的。利用現在國家加大基礎建設投入、擴大內需的契機，加強對道路、學校、購物商場等公共配套設施的建設，完善人文環境，為中央生態區走向成熟打好基礎。當然，配套建設應該以保護生態為核心理念，注重生態設計和景觀設計。

  談前景

  生態區將成置業首選

  東莞時報：有觀點指出，東莞生態房地產開發的未來將在松山湖，你怎么看?相比較于黃旗山、松山湖，你認為中央生態區的優勢在哪里?

  梁軍：相對于黃旗山和松山湖，中央生態區雖然是后起之秀，但其實具有很多先天優勢，比如資源的多樣性、比如毗鄰行政中心區和中央政務區、比如外部交通條件的通達……這些都是前面兩者所不具備的。正因如此，眾多有實力的地產開發商齊聚這里，開發出一個個在東莞市場上頗具影響力的豪宅項目，成為東莞城區豪宅的風向標，世紀城國際公館就是個典型的例子。從后期發展趨勢來看，隨著配套設施的完善，我認為，中央生態區的發展潛力不亞于松山湖片區，未來這兩個區域都將是東莞房地產開發的熱點所在。

  東莞時報：R2線有一個站點經過水濂山公園，輕軌開通后，你認為它對這一中央生態區房地產開發有什么積極意義?

  梁軍：有理論表明，城市軌道交通投資效益會產生外溢,導致地價上漲,對沿線區域地價(或房價)所產生的影響是非常顯著的。同時,城市軌道交通對沿線地價(或房價)的影響在時間上是超前發生的。因此，R2線站點在水濂山公園的開通，無疑將有益于吸引更多優秀開發商投資中央生態區的房地產，刺激促進本土開發商完善自身小區的配套，眾人拾柴火焰高，進一步完善中央生態區的人文環境。由此看來，輕軌的開通無論對房地產業還是對市民來說都是一件好事。

  東莞時報：從一些發達城市的經驗看，擁有生態環境自然優勢的地方往往是城市新貴的集中區域，你認為東莞城市新貴的集中區域將在哪里?為什么這樣說?

  梁軍：隨著東莞產業化升級和文明城市的成功創辦，將吸引更多人才和各行業的中堅力量在東莞安居，對于這些城市新貴來說，一個未來發展前景良好、城市配套設施完善、自然生態環境優越、人文環境一流的區域是他們置業重點考慮的因素?？v觀目前東莞符合這些條件的區域當中，我認為中央生態區是首選。七大高端項目聚集便是最好的例子，它們在一起已經構成了一個頗具規模的城市新貴居住區，并形成了一定的居住文化，比如典型的國際公館的“公館社區人文”。而隨著城市配套的不斷完善，中央生態區的升值潛力也將不斷地被挖掘，吸引更多城市新貴來這里置業。

  記者視點

  采訪中，梁總給記者印象深刻的是反應敏捷、思路清晰，善于把握細節，能從對方的臉上迅速閱讀到隱藏的信息，并耐心傾聽，細心解說;交談中記者感觸最深的是他的直率，對記者的提問絕不閃爍其詞，是與否的界限分外明顯;作為一個常常出現在媒體面前的地產人，能說自己想說的話，除了直率外，還要有智慧與才華。